1. Wat houdt huurbescherming in?

Dit betekent dat u als verhuurder een geldige reden moet hebben om eenzijdig de huurovereenkomst te beëindigen. Als huurder en verhuurder het eens worden kan een huurovereenkomst natuurlijk op ieder gewenst moment eindigen. Maar wanneer de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen terwijl de huurder niet kan of wil verhuizen, kan de huurder een beroep doen op huurbescherming. Dat wil zeggen dat de verhuurder uitsluitend kan opzeggen om de in de wet genoemde opzeggronden.

Wanneer in een huurcontract staat dat een student de kamer moet verlaten bij beëindiging van de studie,is deze regel alleen wettelijk af te dwingen als de kamer structureel aan studenten wordt verhuurd. Evenmin is het mogelijk de verkoop van het huis als reden voor beëindiging van de huurovereenkomst op te nemen.

2. Wat zijn de wettelijke opzeggronden?

Volgens de wet zijn er zes geaccepteerde gronden om een huurovereenkomst op te zeggen. De vijf gronden die voor alle verhuurders gelden zijn:

1. De huurder heeft zich niet als 'goed huurder' gedragen. Dit betekent dat de huurder niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, bijvoorbeeld als hij of zij de huur niet betaalt of overlast bezorgt aan medebewoners. Bij ernstig wangedrag door de huurder kan de huurovereenkomst worden beëindigd.

2. Het huurcontract is voor bepaalde tijd aangegaan. Dit kan uitsluitend in de gevallen zoals is omschreven onder Tijdelijke huurovereenkomst en onder de daar beschreven voorwaarden.

3. De verhuurder heeft de kamer dringend nodig voor eigen gebruik. Aannemelijk moet worden gemaakt dat het eigen gebruik voor u zo dringend is, dat het niet redelijk is dat de kamerverhuur wordt voortgezet. In een procedure zal de rechter de belangen van de verhuurder en huurder afwegen, waarbij ook de mogelijkheid voor 'passende' vervangende woonruimte wordt meegenomen. N.B. In het algemeen zal verkoop van een woning niet vallen onder dringend eigen gebruik. Koop breekt geen huur!

4. De huurder weigert een redelijk aanbod van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte te accepteren. Het aanbod mag niet de huurprijs of de bijkomende kosten betreffen.

5. De verhuurder wil de woning een bestemming geven die overeenstemt met het bestemmingsplan.

3. Zijn er andere regels voor een verhuurder die een kamer in eigen huis verhuurt?

In de eerste negen maanden nadat de huurovereenkomst tussen hospita en kamerhuurder is aangegaan, geldt een proeftijd voor de kamerhuurder. Dat betekent dat gedurende die negen maanden de verhuurder zonder opgaaf van redenen de huur aan de kamerbewoner op kan zeggen. Wel geldt ook in de proeftijd voor de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden. De proeftijd is ingevoerd om verhuurders niet langdurig te binden aan een kamerhuurder als het blijkt tegen te vallen of toch niet 'klikt'. De proeftijd van negen maanden geeft de verhuurder voldoende tijd om de kamerhuurder te leren kennen en te beoordelen of wederzijdse verwachtingen zijn beantwoord.

Na de proeftijd kan de verhuurder niet meer zonder reden opzeggen. Wanneer de kamerhuurder niet vrijwillig weggaat kan de huurovereenkomst alleen door de rechter worden beëindigd. Wel geldt er voor de verhuurder een extra opzeggingsgrond naast de vijf die hierboven genoemd zijn. Deze zesde grond is:

"dat de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder zijn dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de overeenkomst". Het is aan de rechter om te oordelen wiens belangen zwaarder wegen. Vaak zal dit oordeel ten gunste van de verhuurder zijn.

4. Hoe moet ik de huur opzeggen?

U moet de huurovereenkomst altijd opzeggen per aangetekende brief. De reden van opzegging moet in de opzeggingsbrief uitdrukkelijk vermeld staan. Deze reden moet een van de zes wettelijke opzeggronden zijn. In de opzeggingsbrief moet u aan de huurder vragen om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of hij of zij akkoord gaat met de huuropzegging. Wanneer de huurder na zes weken niet heeft gereageerd of heeft laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging, kunt u een vordering tot huurbeëindiging indienen bij de rechter.

Als u als verhuurder de huur wil opzeggen, dan moet u dat tenminste drie maanden van te voren melden aan de huurder. Woont de huurder langer dan 1 jaar in de kamer, dan is de opzeggingstermijn langer. Per jaar dat de kamerbewoner de woonruimte gehuurd heeft geldt een maand extra opzeggingstermijn (met een maximum van zes maanden).

De opzegtermijn voor de huurder is gelijk aan één betalingstermijn, meestal is dat één maand.